记者昨日获得的最新数据显示，8月份上海共有468套豪宅成交，成交单价均在4万元/平方米以上，总成交金额达65.59亿元，量价均创今年新高。在业内看来，是外资和投资需求催热了上海近期的豪宅市场，这一动向已被有关部门“盯上”。
易居中国分析师薛建雄介绍，从二季度上海楼市明显回暖至今，豪宅成交是月月增长，如4月成交单价4万元/平方米以上的豪宅涉及14个楼盘的30套房源、总成交金额5.85亿元，到7月已升至23个楼盘的307套房源、总成交金额39.09亿元。
目前上海豪宅市场的特点，除了价格节节高升，外资和投资需求在其间的作用也日益凸显。如本月中旬香港瑞安在上海和香港两地同时推售翠湖天地的最后一栋楼，均价7.6万元/平方米的93套房源很快订购率就超过九成，据介绍，其中内地买家和香港买家各占四成多；又如华山路上均价达9万元/平方米、堪比汤臣一品的御华山公寓，台资背景的开发商表示总共才52套房源本就显得稀缺，如今40%已被预订，大部分是台湾买家。
“像我们这样一套几千万的项目根本不指望业主天天回来住，体现其身份的产品和兼顾投资性才是他们主要考虑的。”有豪宅销售经理直言。“在流动性过剩及通胀压力继续存在的情况下，从投资角度出发，国内外资金纷纷选择高端物业来保值增值是有保障的。”上海中原研究咨询部经理龚敏则表示。
不过，境外买家的纷纷入市也已引起政府部门的注意。
“我们的楼盘今年在香港做过两次推介了，5月第一次去的时候，有关部门就来询问我们的操作方式，最近一次去也是如此，我觉得他们的主要关注点是外汇这块，但并不是要阻止什么，只是了解情况。要知道和北京等城市在此轮‘救市’中放宽境外人士购房标准不同，上海对‘限外令’从未表示松动过。”有豪宅项目的工作人员透露。
但是，在其看来，境外人士购房也早已有规避限制的方法。比如满足条件的境外人士一人只能购一套房，可是一家有好几口人，一家人买几套的话，目前上海房产交易管理部门是查不到的。
而购房款方面，外汇更是可以由开发商来帮助解决。“开发商在香港推介时收港币，然后自己想办法把港币换成年人民币。当然，因为我们项目的开发商就是香港企业，港币进出很正常，直接在公司内部对冲就能完成。”上述营销人员介绍，“另外，其实香港的银行也要抢房贷生意，有的银行就用港币贷给客户，但汇到内地后会转成年人民币支付给开发商，很多香港投资者就是乘目前银行利率较低且又有这种便利，投资增速更快的内地房产。”
一些分析师则表示，目前上海的豪宅开发商很多本身就是香港、台湾企业，境外推介也属正常，但有关部门的主动“关心”，表明政府一直关注外资动向，“今年上海的楼市发展局面已带有明显的资金推动特征，对于游资、热钱等尤需关注。” （上海证券报）
千万豪宅天量成交
记者从同策地产研发中心了解到，今年上半年上海千万豪宅的成交量，就达到了去年全年的水平。
随着7、8月份星河湾、翠湖天地等新的千万豪宅“脱销”，今年全年千万豪宅的成交量可能会创造历史记录。
与此同时，在千万豪宅“天量”成交带动下，全市商品住宅成交价在豪宅带动下一度接近2万元/平方米，创下历史新高。（东地产）
“豪价”背后的真相
按照楼市周期性分析，一个住宅产品的兴衰大多要经过约5年的周期。然而，在货币宽松政策、产业振兴规划等宏观政策呵护以及深圳强劲的购买需求下，仅仅用了两年，深圳豪宅市场再现红火景象。
一个豪宅投资客说，“2个月时间，我购入的豪宅价格涨幅已达三成。”这位投资客表示，5月份，他购入华侨城波托菲诺天鹅堡一套220平方米的单位，总价550万元，上周末中介告诉他，刚刚成交的一套同户型已经卖到720万元，价格已经超过3.2万元/平方米。华侨城波托菲诺天鹅堡高层，在去年底曾跌至过2万元/平方米，与现在的价格相比，半年多时间涨幅已达60%。
近来，人们眼中的豪宅一直是“金色”的，今年年初，深圳豪宅市场纷纷上演“点石成金”、“稻草变金条”的传奇故事。豪宅资源“遗传与变异”后，豪宅价格开始“进化”。
豪宅价格的动荡化、豪宅区域的泛化、豪宅面积的模糊化，可以说构成了今年豪宅市场的三大主题，且豪宅价格不断攀升，一直高居难下，为什么深圳的豪宅市场如此火红？值得业界和广大购房者关注。
“豪量”背后的数据公寓今年“豪”起来
上半年来自市场的信息是，深圳豪宅纷纷开出“豪华价”：一平方米两三万元只是刚起步，七八万元也很常见。南山后海填海区的两个楼盘尚未发售，但销售人员称价格将在3万元/平方米左右。罗湖华润幸福里的精装修公寓，去年向业界透露定价将超过4万元/平方米时，引起强烈的质疑，如今销售价格超过4.7万元/平方米以上。在南山华侨城，业内人士透露，近期有波托菲诺天鹅堡的顶层复式二手房成交，200多平方米卖到2000万元，价格已经超过7万元/平方米，因此预计旁边即将发售的波托菲诺纯水岸复式，定价可能到5万元/平方米。而在盐田区的东部华侨城天麓别墅，均价达到8万元/平方米。
豪宅之所以能“豪”起来，不外乎仰仗其得天独厚、无与伦比的自然景观等珍贵稀缺资源，诸如山、海、湖、河、渠，诸如石、林、果等，而这些资源都成为支撑豪宅“雄起”的原动力。
除了对资源的极度占有，豪宅“豪华价”的另一个有力推手是投资客。“豪宅涨得这么快，有投资者炒作的因素。”深圳中原地产总经理李耀智表示，“买一套800万元的豪宅，比买10套80万元的普通住宅还要涨得快，所以很多投资客涌入豪宅市场。”
“豪量”背后的数据
2009年，深圳9大豪宅片区——华侨城、香蜜湖、蛇口半岛、银湖、中央别墅区、大梅沙、尖冈山、观澜湖、深圳湾滨海豪宅区新老共欢，二三级市场同步互动。根据统计，蛇口半岛、中央别墅区、大梅沙、尖冈山、观澜湖、深圳湾滨海豪宅区等6个豪宅片区都有新盘销售，合计在售、将售套数10000套左右，将占市场相当份额。其中，总价1000万元以上豪宅上千套，绝大多数在500万元/套左右。2009年，深圳豪宅从关外到关内，从老豪宅区到新豪宅区，同时发散，成为市场绝对的看点。
近期，有关部门又透露一个数据。新增供应萎缩的情况在下半年将得到明显缓解。据统计，下半年推出的住宅项目可达87个，新增供应有望超过350万平方米，比上半年增加64%。此外，还有超过20个项目可能在2009年底入市，供应住宅可达80万平方米。也就是说，乐观估计，2009年下半年全市新增住宅供应有可能达到430万平方米。而这其中，豪宅又将占有不少成分。
供应决定价格。业内人士表示下半年很可能出现变数。他们认为，由于房价上涨超出预期，投资客占比越来越高，市场已经存在风险，住宅的价格还是应该与居民收入水平挂钩，当房价上升到一定程度，市场就会自行调整，买家观望、房子有价无市，僵持一段时间后房价会下调。
公寓今年“豪”起来
豪宅向来以尺度论英雄、面积排座次。那么，面积的“豪居”是否成为决定豪宅的尺度呢？
有观点认为衡量豪宅最为刚性的指标是成交的套均面积，这在一定程度上标明了物业的纯粹性，并很大程度杜绝了别墅、复式与小户公寓混杂的局面。
也有反对声音称，这种大小标准只能统计传统豪宅，例如今年即将在罗湖中心开售的某高层产品，虽然鲜见超过200平方米的大户单位，然而其区位、用材和4万元/平方米以上的均价，都很难让人不将其归属到豪宅之列。
这就油然联想到一水之隔的香港，中心区域的户型不过100平方米左右，然而价格却与郊外别墅相当。上海市中心的公寓售价高得惊人，相反郊区别墅并不昂贵。据当地媒体报道，上海静安区、卢湾区新建公寓的售价多在5万元/平方米以上。可以说，今年深圳中心繁华城区里的豪华公寓崛起，刷新了人们对“豪居”的看法。
10年前搬进银湖别墅的朱先生最近把别墅卖了，在中心区以同样的价格买下一套精装公寓，他说：“银湖太大，太安静，一个人呆着可以听得见自己的心跳声。”朱先生表示，虽然面积小很多，但感觉好很多。可见公寓今年也火起来了。（深圳商报）
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