央行16日宣布，自4月25日起上调存款准备金率0.5个百分点至16％。对于央行今年第三次调整准备金率，南京各家银行表现平静，多数人士认为此举短期内还不会对南京市民个人房贷业务造成影响。

尽管这未必是压住房价涨势的最后一根稻草，但政府宏观调控房价的决心可见一斑。政策从紧下的南京房市何去何从？从一些房产商的应对之策上或许能看出点东西。　

房贷冷场仍在继续

央行“举动”影响可能滞后 

根据央行数据，3月份人民币各项贷款增加2834亿元，同比少增1583亿元，此次准备金调整将冻结2000亿银行资金。目前存款持续增加，银行流动性充裕，在物价没有显著回落前，央行上调存款准备金率有助于防止信贷反弹，货币政策维持偏紧状态。目前，我国银行盈利的主要来源是赚取存贷款利率差。这次央行提高存款准备金率，就意味着要有更多钱存在央行，而非放贷。多家银行的房贷工作人员告诉记者，央行此次政策调整，房地产公司的融资难度将进一步加大。对于个人房贷而言，对个人房贷的影响是个逐步的过程，一开始影响不大，但随着政策的增多和深入，个人房贷也将受到波及，首先的反应就是银行审核贷款更严格、贷款成数要降低。

南京各银行房贷“吃不饱” 

尽管央行举动会在后期对房贷有所影响，但记者从南京一些银行了解到，各家银行目前房贷业务额度处于“吃不饱”阶段，央行的“动作”暂时不会对个人业务产生影响。据华夏银行个贷业务王成福经理介绍，央行调整准备金率还是从控制企业贷款防止经济过热着手，准备金提高了，肯定会遏制住各家银行的贷款总量。从个人房贷业务看，个人贷款仅占到贷款总量的很小一部分，再加上政策实施效果还有一个滞后性，从这些方面看准备金率不会给个人业务特别是房贷业务带来多大的影响。光大银行零售业务部理财师倪青表示，央行从去年到今年已经十几次调高准备金率，各家银行都已经“习以为常”，从她的工作状况看，央行的准备金举动远比加息来得小。记者侧面了解到，目前除了南京一些房贷业务量本身较少的银行外，很多银行个人房贷业务都处于额度供大于求的状态，各家银行都在为贷少还多现象发愁不已，存款准备金率尽管从理论上减少了房贷业务总量，但在房贷业务“吃不饱”的情况下，短期影响着实有限。

全款购房开始增多 

“现在选择全款购房的人多了，这给银行房贷业务增量产生负面影响。”招商银行房贷业务理财师陈亮称。据不完全统计，2008年第一季度以来，南京期望全款支付的业主增长了两成左右。自2007年末中央经济工作会议明确2008年从紧货币的基调之后，银行紧缩银根，货币从紧政策实施导致贷款审批严格，贷款流程相对放缓，对于那些急于用钱的业主而言，希望通过全款支付来完成交易，刺激了全款交易比重的上涨。

有关人士测算，2007年初五年以外贷款利率为6.84%，六次加息后2008年初执行7.83%的贷款利率，以贷款30万、年限20年、基准利率、等额本息来计算，2008年初要比2007年初月还款额高出181元（2478元-2297元），并且目前通货膨胀的经济形势下，再次加息的预期浓厚。此外，不少消费者认为房产比现金更能保值增值，使得有能力的购房者更倾向于选择全款购房。二套房贷新政促使升级置业需求的消费者选择全款购房。据一家房产中介统计资料显示，在全款购房55.3%的比重中，两成左右的购房者属于升级置业者。对于这部分购房者而言，贷款买房需要支付不少于四成的首付，并且要承担不低于基准利率1.1倍的高利率，贷款的成本更高；因此使得这部分经济实力相对较强的购房者更倾向于选择全款买房。

在走访一些经纪公司门店后，记者了解到，二手房消费行为中，七成以上自住客的购房意向倾向于90平米以下小户型，而拐点论大环境下支撑整个二手房消费的主要群体为自住者，这是小户型成交量上升的主因；另外一方面，对于投资者来说，由于信贷政策的紧缩和拐点论下的投资风险增大，小户型出租和再出售时投入少、风险低、收益高的特点都更为符合其需求，刺激了一部分投资者又分割到小户型二手房的买卖市场中。也使得小户型成交价格高出整体平均价格10%左右的特性。

房地产商面对“下调”泰然处之

雅居乐购房先缴“诚意金”——“死扛”？ 

南京城南板块的高档住房雅居乐楼盘，可谓处在了风口浪尖。据悉，该楼盘将陆续推出1000多套新房，均价在12000元/平米。特别显著的主打房型150平米，楼盘主攻高档客户，即传统意义上的有钱人。开盘半个多月来，该楼盘对外宣称已热销276套，而知情者透露，这个数字至少有50%的水分。插满红旗的房号上多数还是一个意向而已。

在雅居乐花园售楼现场，记者看到，前来咨询的购房者寥寥。该售楼处的工作人员告诉记者，现在中小户型的房子已经卖完，剩下的最小也在140平米。该工作人员表示，如果想要购买房子先填一张登记表，从意向表上记者看到，当天已有20余人在上面登记。工作人员一旁提醒，如果确定买房，还要提供一份30万元的存款证明，再交5万元“诚意金”办一张钻石卡。雅居乐解释说，这次推出的楼房是小区位置最好的，条件苛刻一点。主要是为了给客户一个更好的看房环境，不至于样板房里“人潮涌动”。

一道门槛挡住了普通购房者。分析人士认为，为有钱人建房是开发商应对房价拐点论的应对之策。此前有一种论点认为，1.5万元每平米的房价对于有钱人来说并不贵，而且还有上升空间。

问题是该楼盘的客户群如果是主打所谓的有钱人，那么能掏得起两百万的中产阶级这个群体究竟有多大，他们是否愿意牺牲自己的“胃”。如果是为了投资，即使升值又如何兑现？业内人士一针见血地指出，雅居乐花园设置的“诚意金”有点死扛的意味。

回顾3月份以来，南京不少楼盘纷纷降价吸引购房者，如江北目前已有4家楼盘推出了“一口价”的特价房：旭日上城部分房源“一口价”为4500元/平方米；苏宁天润城部分房源定为4088元/平方米；威尼斯水城部分房源为4480元/平方米；天华绿谷部分房源为4188元/平方米。记者还获悉，大华·锦绣华城、明发滨江新城也在酝酿新的优惠政策……开发商企盼着在“金三银四”打个翻身仗，但楼市成交的数据却给开发商们当头一棒，而这可能才刚刚开始。

栖霞建设忙着全城清理尾房——淡出？ 

南京房市看栖霞。作为南京房地产业的龙头栖霞建设目前在售的房子，仅有栖园、东方天郡、上城风景、天泓山庄四处，且大多都已经是尾盘销售，地处尧化门的上城风景更是仅剩两栋房可售。有业内人士认为，栖霞建设最近之所以没有太大的动作，恐与最近的货币从紧的金融政策有关。

在365地产家居网上，《栖霞建设淡出南京》的报道将栖霞建设拉入公众视野。据透露，截至到3月底，预计一季度公司房地产各项目预销售收入将同比下降30%左右。栖霞建设股东们对此表示担心，栖霞建设常务副总裁江劲松仅乐观估计：“我们相信5月以后市场就会转好”，但是公司具体有何措施，他却没有明确说法，且一再表示：“虽然有一些开发商已经开始降价，但栖霞建设不会通过降价的手段吸引消费者。”

南京市一位房地产专家认为，这说明去年下半年一系列的房产政策还在影响着人们的购房判断，还有不少人在持币观望。栖霞建设对此显然已早有准备。

相关分析人士认为，此次存款准备金率上调，将会冻结2000亿的资金，此举不仅切断了大多数中小开发商的资金来源，也让不少购房者举棋不定。“据统计，90%以上的购房人通过按揭置业，如果贷款进一步收紧，购房需求无疑将继续被抑制。”部分市民认为：在政府一系列政策的调控下，房价必然继续下跌。购房者可以持币待购，而开发商未必等得起。

万科金域缇香开盘价低于核准价——跑量？ 

万科是中国房产业的方向标，南京人所能接触的是南京万科。

据了解，南京万科今年三个重点项目之一是金域缇香本月12日开盘，让人意外的是其14900元/平米的开盘价，竟低于物价部门核准的15000元/平米的价格。

其他开发商也是看在眼里，急在心里，然而对外却有着不谋而合的口径。“开盘前把价格喊高点，其实也是一种销售宣传手段。最终成交价格没有心理预期的好，开发商应该是能接受的，在目前市场情况下，开发商变得更加现实了”，南京平安房地产销售有限公司销售经理李伟认为，3月份以来的南京楼市正逐渐恢复正常，关于房价，不可能大涨也不可能大跌。

无独有偶，昨日的南京网上房地产的权威数据显示，奥体一精装修项目当日成交14套，成交均价为11428元/平方米。在开盘前，关于该项目价格的猜测从未中断过，该楼盘毛坯房预期的均价至少在12000元/平方米左右，精装修的价格至少在14000元/平方米。在不太明朗的经济政策背景下，个别开发商已经到了承受底线。

南京一位业内人士谈到，“加息也好，上调准备金率也好，国家的目的就是看紧银根，抑制银行信贷资金过快增长。虽然并非只针对房地产业，但作为贷款投放规模较大、对融资要求较高的房地产将产生影响。”

“就像一个蛋糕，以前做得大，你分得的分量会多些，但是如今蛋糕变小了，各家能分到手的自然减少，甚至还会出现分不到的情况。”李伟认为，“开发商将面临更大的资金压力。”

对外经贸大学金融学院副院长丁建臣指出，新盘价格出现调整，正是当前宏观调控所想达到的效果。一些老楼盘，为了避免引起已经购房业主的不满，不敢随便降价，销售不好也要“死扛”；该专家指出，资金准备不充分的开发商们估计现在心里是七上八下，但调控的大局已定，开发商不能再东张西望，快速跑完收回资金才是正道。

这一波“紧箍咒”可能已到了房产商开始清理门户之时。滚动开发能力强、融资手段多样、经营思路明确的公司将担任清道夫的角色。