房地产或许是目前市场分歧最大的行业之一，就在近期市场激烈争论行业是否进入拐点的时候，房地产股已经全线上涨，近八个交易日行业指数上涨近15%，与上证指数下跌7%形成鲜明对比。而打开龙头股的走势图我们会轻易地发现，万科、华发、保利、金地无一例外地出现底部放量，是机构借反弹出局还是在底部扫货，通过一些分析我们会发现：

估值方面，房地产龙头股08年PE已经降到18倍，而09年则在14-15倍。从成长性看，龙头房地产股仍然会保持30%甚至更高的增长速度。从需求看，我国房地产硬性需求量大，排除炒房因素，房地产行业仍然十分景气。从近期管理层对行业的政策看，除了IPO房企募集资金不得用于买地外基本上没有新的抑制政策出台。而一二线城市的房价，虽然出现20%-30%不等的回调，但整体仍然保持较高的销售毛利率，而从近日深沪房屋销售量大增可以看到房价回调基本到位。

通过分析，笔者认为虽然目前房价仍然偏高或者会有小幅回调，但行业经过近半年的震荡后基本上又回到市场可以接受的区域，后市行业运行将更为健康，行业龙头公司的股价经过去年9月以来的震荡回落后估值已明显合理，近期底部放量多次盘中大单扫货应该是部分机构投资者所为，因此笔者认为行业可以增持，而龙头个股则可买入。建议重点关注上海本地房地产龙头陆家嘴（600663）：

公司概况：

公司主营房地产开发与租赁，在商业地产领域，主营业务保持快速增长，公司地处的陆家嘴金融贸易区拟投资1000亿元，在未来5-8年内，打造全球首个电子化国际商务中心区。年报方面，07年主营业务收入20亿元，同比下降29%；净利润7.5亿元，同比增长25%，每股收益0.40元，期内公司主营业务收入主要来源于土地批租(14亿元，占62%)，房地产开发(5亿元，占23%)，房地产出租(1.5亿元，占7%）。

投资要点：

房地产公司财务要求控制是风险高低的得要因素，公司期末账面现金42亿元，没有银行借款，经营现金净流入3.4亿元，现金流为正，好于万科金地等大多房地产公司。财务状况依然十分稳健，面临的财务风险很小。

公司项目均在上海，目前公司在建项目9个，建筑面积约34.04万平方米，处于前期策划过程中项目建筑面积约162万平方米，项目储备总计196万平方米，能够满足未来三年以上发展所需。

公司正在由商业牧业向商业地产转型，07年商业物业竣工10万平米，08和09年将迎来竣工高峰期，预计分别有21万和25万平米竣工，公司租金收将大幅提高。

大股东注入上海新国际博览中心，标志公司正式介入上海展览设施行业，会展业务收入快速稳定增长。上海新国际博览中心占上海展览设施行业60%市场份额，07年实现收入4.53亿元，同比增长22.76%，公司预计08年可实现收入5.5亿元。

年报显示公司将加快产品开发建设进程：（1）确保陆家嘴1885、软件园9号楼、陆家嘴96广场、金桥科创园和钻石大厦等5个项目如期竣工，竣工面积约14.34万平方米；（2）推进陆家嘴金融投资大厦、东和花苑、东银公寓和软件园10号楼等4个项目按进度施工建设，在建面积约19.7万平方米；（3）力争陆家嘴信息服务中心、陆家嘴基金大厦、2－9地块办公楼、2－16竹园公园商业及管理用房、2－3世纪大都会、软件园11号楼、软件园12号楼和金桥德勤地块项目等8个项目开工建设，开工面积约36.12万平方米；（4）有序策划SN1地块、塘东中块、Z4－2公共绿地综合改造、天津小伙巷地块和金桥镇商业中心等项目的前期准备工作，策划面积约125万平方米。

另外公司持有大量上市公司股权和非上市金融企业股权，而成本相对低廉，在需要资金的情况下随时可以套现，而这笔利润也较为可观。具体持有股权状况如下表：

估值分析：

相对于住宅等房地产而言，商业地产的租金更稳定，较商业住宅不易形成泡沫；同时宏观调控对商业地产的影响更小。这一行业特点决定了商业地产上市公司的估值将远远高于商用住宅上市公司，陆家嘴是商业地产股的龙头之一，处于中国经济最为发达商业地位优势最为明显的上海CBD，具有更高的估值理由。

目前A股商业地产上市公司中有包括金融街、世茂股份在内的超过十家商业地产上市公司。通过下表我们也可以看到市场给大多商业地产股都估值较高，我们综合行业的估值水平，认为陆家嘴的合理估值应该在35元附近，建议投资者增持。技术面该股去年底以来已三波上涨，但股价并没有明显上涨，主要是机构希望在底部增持所致，形态上头肩底形成将形成，建议在年线25.7元附近关注。

风险提示：

商业地产最大的风险来来源于物业税可能会征收，这种政策风险也是系统风险，对于商业地产股影响重大。

商业地产投资规模大回收时间长，需要较专业的经营管理能力和雄厚的资金实力，否则面临着经营压力。

股价没有经历明显回落，存在补跌的可能性。