万科：仍然是最安全、最具有成长性的住宅地产标杆

短期评级：强烈推荐，长期-A

2007年11月8日

核心观点
1、战略清晰，专注住宅

万科战略发展思路十分清晰，专注于住宅开发。商品住宅市场是我国房地产行业需求空间最大的细分市场。同时，相对于商业地产，住宅开发也是难度相对较低、周转相对较快、风险最小的细分市场。目前万科开发业务已经形成 “3＋X”布局，遍及全国30多个城市，覆盖了全国大部分经济发达区域。

2、适量储备，稳健扩张

公司今年土地储备速度放缓。目前按万科权益计算的公司规划中项目建筑面积合计为1818.5万平方米。能够满足08、09年稳健扩张需要。从拿地方式上看，公司更多通过收购与合作等成本较低的方式获取项目资源。

3、融通资本市场，打破资金约束瓶颈

基于开发项目周期缩短，对地价与房价的敏感性降低，制约公司扩张与成长的首要因素将是资金约束。万科今年通过增发融资100亿元，加上59亿元的公司债，累计融资159亿元。资本市场的融通，为万科成长打破了资金约束的瓶颈，公司仍有从资本市场融资满足发展扩张的需求。

4、注重EPS的持续增长

相比于扩张速度与扩张规模，万科更注重EPS的持续增长。快速开发、快速销售的营销策略以及工业化住宅生产方式都将会缩短房地产开发周期与结算周期，平缓业绩波动。我们预计，未来两年EPS将保持60％以上的增长，房地产市场的景气很有可能使EPS超预期增长。

5、维持“强烈推荐、A”的投资评级

预计07、08年每股收益为0.75、1.25元，2007-11-7公司股价为36.50元，对应于07、08年动态市盈率为48.67和29.2。我们按35-40倍PE估值，未来6个月目标价格区间43.75元-50元。万科仍然是地产类最安全、最具有成长性的上市公司，维持“强烈推荐、A”的投资评级。

6、风险提示

房价波动的风险。资本市场融资受阻的风险。